La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’achat. Cette plus-value peut être obtenue par le propriétaire du bien, mais aussi par l’acquéreur. Dans le cas où le vendeur est un particulier, il peut réaliser une plus-value immobilière en revendant son terrain à un promoteur. Mais cela ne se fait pas sans quelques précautions et conditions. Nous allons voir çà de plus près.
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Les Avantages et Inconvénients de la Plus-Value Immobilière
L’investissement immobilier est souvent associé à des avantages fiscaux, ce qui peut être un atout important.
L’investissement immobilier est souvent associé à des avantages fiscaux, ce qui peut être un atout important.
Les inconvénients de l’investissement immobilier ? Bien que les investissements immobiliers soient souvent associés à des avantages fiscaux, ils sont également associés à des risques financiers et de marché importants.
Il est important d’être conscient de ces risques et d’en discuter avec son conseiller financier afin d’optimiser votre investissement. En tant qu’investisseur immobilier, vous pouvez vous retrouver avec une plus-value moins élevée que prévu si : La demande pour le bien augmente rapidement et ne répond pas aux attentes du propriétaire en termes de revenus locatifs ; Votre immeuble n’est pas loué ou le loyer n’est pas suffisamment élevé pour couvrir les frais liés au bien ; Le marché se dégrade et la valeur du bien diminue fortement ; Vous ne respectez pas les conditions liées au crédit hypothécaire ou la durée maximale accordée pour rembourser votre emprunt ; Si l’immeuble n’est pas louable ou s’il est mal entretenu.
Comment Evaluer la Plus-Value Immobilière
Lors de la revente d’un bien immobilier, il est possible de réaliser un gain intéressant, grâce à l’évaluation de sa plus-value immobilière. Pour évaluer la plus-value d’un bien immobilier, il est primordial de considérer différents paramètres tels que le prix auquel vous avez acheté votre bien et celui du marché actuel.
La variation entre ces deux prix doit être supérieure ou égale à 10 % pour pouvoir bénéficier d’une plus-value immobilière. Cependant, si la vente a lieu moins d’un an après l’acquisition du bien, alors vous ne pourrez pas profiter de cet avantage fiscal.
Il faut savoir par ailleurs que les résidences principales sont exclues du dispositif Pinel. Un investissement locatif peut aussi permettre une plus-value sur le long terme, mais elle sera générée progressivement. Pourquoi choisir un investissement locatif ? L’investissement locatif permet de réaliser des économies d’impôts importantes en contrepartie du versement d’un loyer chaque mois et offre une rentabilité attractive qui peut aller jusqu’à 5 % par an (environ 2 % net).
Les Différents Régimes Fiscaux Applicables à la Plus-Value Immobilière
Il existe différents régimes fiscaux applicables à la plus-value immobilière.
Le régime de droit commun consiste en l’imposition au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux de la plus-value réalisée par un particulier en cas de cession d’un bien immobilier mis en location. Cette imposition s’applique aux appartements ou maisons loués nus (non meublés) et aux locaux professionnels ou commerciaux (bureaux, boutiques, etc. ).
Il convient toutefois de noter que les règles applicables pourront varier selon votre situation personnelle : le propriétaire bailleur aura alors la possibilité d’opter pour l’une des situations suivantes : Plus-value imposable – Régime dit « micro Foncier »
Si vous n’êtes pas un professionnel et que vous avez vendu votre résidence principale à une personne physique, vous pouvez opter pour le régime « micro Foncier » qui permet une exonération totale de taxe foncière sur les propriétés bâties.
Vous ne paierez donc pas non plus de prélèvements sociaux (CSG/CRDS).
Imposition au titre du revenu global – Régime dit « micro BIC »
Vous optez pour ce régime si vous êtes un investisseur locatif qui dispose déjà d’un patrimoine dont la valorisation est inférieure à 15 000 € hors taxes par an. Dans ce cas, vous ne paierez pas non plus les prélèvements sociaux (CSG/CRDS).
Quels Investissements Faire pour Maximiser la Plus-Value Immobilière
Il est important d’investir dans l’immobilier sur le long terme, car cela vous permettra de recevoir des revenus complémentaires et/ou un patrimoine durable.
Vous pouvez faire appel à une agence immobilière pour acheter ou vendre un bien, mais il est aussi possible de faire soi-même les démarches. En effet, Internet facilite grandement le processus et vous permet de trouver rapidement des biens immobiliers correspondant à votre budget et à vos besoins. Cependant, il ne faut pas se lancer sans réfléchir.
Il est important de connaître les différents types d’investissements possibles avant de prendre une décision : Investissement locatif : cela peut être un bon moyen pour percevoir des revenus complémentaires, tout en mettant son logement en location.
L’avantage est que la rentabilité peut être optimisée par rapport au prix du marché actuel. Acheter pour revendre : cette option est idéale si vous souhaitez obtenir une plus-value sur votre bien immobilier afin de le revendre plus cher quand vous le voulez. Pour ce faire, il convient d’effectuer les travaux nécessaires pour que le logement soit conforme aux exigences requises par les acheteurs potentiels (rénovation énergétique).
Lorsque le bien sera mis en vente après rénovation, sa valeur sera donc augmentée. Par ailleurs, il faudra savoir que la plupart des travaux sont pris en compte comme charges déductibles lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif réalisés chez un particulier (sur la base du coût TTC).
Comment Structurer son Déficit Foncier pour Optimiser la Plus-Value Immobilière
- Pour optimiser la plus-value immobilière, il faut réussir à structurer son déficit foncier de manière efficace. Pour cela, il est important de choisir un bien immobilier qui permet d’optimiser le déficit foncier.
Il ne faut pas oublier que l’investissement locatif doit être une activité complémentaire dans la mesure du possible.
- Il est aussi nécessaire de faire appel à un expert pour vous conseiller sur les dispositifs et les stratégies à mettre en place pour réduire votre impôt.
Quels Instruments Utiliser pour Mieux Calculer la Plus-Value Immobilière
La plus-value immobilière est le gain que vous pouvez réaliser en revendant un bien immobilier.
La plus-value immobilière peut être calculée par différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat, c’est-à-dire la différence entre les frais d’acquisition déduits (frais de notaire, droits de mutation, honoraires) et la valeur estimative du bien au moment de l’achat. Cette estimation est effectuée par un spécialiste qui se base sur des indices publiés par les notaires et les agences immobilières.
Le taux moyen est de 5% à 10%. Si le bien a été acquis il y a moins de 5 ans, il n’y aura pas d’impôt sur la plus-value. En revanche pour une durée supérieure à 5 ans, il sera important de prendre en compte les revenus tirés du bien immobilier pour évaluer votre impôt sur la plus value.
Les revenus perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Vous devrez donc reporter ce montant dans votre déclaration annuelle ou encore opter pour une imposition forfaitaire libératoire si vous remplissez certaines conditions (voir infographie). Pour calculer votre impôt sur la plus-value :
- Déterminer le prix d’acquisition
- Reporter ce montant dans votre déclaration annuelle
- Optionnel : appliquer un abattement ou exonération
La plus-value immobilière est calculée en fonction de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. On peut donc en déduire que si on achète un bien à 100 000 euros, il faut le revendre à 150 000 euros pour réaliser une plus-value. Les moyens pour réaliser une plus-value sont diverses. La plus simple étant d’acheter un terrain à un particulier et de faire construire sa maison dessus.
